안녕하세요.
부산민사소송변호사 법무법 문정입니다.
“이미 계약이 끝났는데도 안 나가요..
도대체 어떻게 해야 하죠?”
이런 상황, 생각보다 굉장히 많습니다.
불법점유는 단순히 공간을 차지하는 문제가 아니라, 소유자의 권리와 재산에 심각한 영향을 끼치는데요.
그래서 필요한 것이 바로 명도소송, 즉 부동산 인도를 요구하는 법적 절차입니다.
명도소송 절차, 어떻게 진행될까?
1단계 – 내용증명 발송
소송 전 반드시 해야 할 단계입니다.
법적 효력은 없지만, 임차인의 고의성을 입증하고 퇴거를 유도하는 효과가 있습니다.
작성 시 포함해야 할 핵심 문구는 다음과 같습니다.
임대차계약의 종료 사유(기간 만료, 차임 연체 등)
퇴거 요청일 설정 (통상 14~30일 유예)
불응 시 법적 조치 예고
TIP : 등기우편으로 발송하고, 보관용 사본 확보는 필수입니다.
2단계 – 소장 제출
관할 법원 : 해당 부동산 소재지 관할 지방법원
준비서류
- 임대차계약서 사본
- 부동산 등기부등본
- 내용증명 발송 사본
- 연체차임 내역(이체 영수증, 계좌거래내역 등)
- 현장 사진·영상 등 불법 점유 증거
3단계 – 법원 심리
피고는 다양한 항변을 할 수 있습니다.
예를 들어,
아직 계약이 유효하다
보증금이 연체 차임보다 많다
점유 이전이 있었다 등
이에 대비해 원고는 계약 해지 정당성과 점유 사실을 명확히 입증해야 합니다.
4단계 – 판결 및 강제집행
판결문 확정 후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면, 강제집행을 신청할 수 있습니다.
강제집행 절차
집행문 부여 신청
계고장 발송
본 집행
제3자가 무단 점유 중인 경우, 어떻게 대응하나요?
간혹 임차인이 점유를 제3자에게 넘긴 경우, 소송만으로는 강제집행이 어려울 수 있습니다.
대응 전략
점유이전금지가처분 : 제3자에 대한 점유 이전을 금지시키는 임시조치
승계집행문 신청 : 제3자에게도 강제집행이 가능하도록 법원에서 집행문 부여
증거 확보 : 무단 전대 계약서, 제3자의 신원·주소, CCTV, 문자·녹취 등
핵심은 ‘점유자 변경이 있었는지’ 여부에 대한 증명입니다.
손해배상도 가능할까?
불법점유로 인한 재산 손해가 입증되면, 민사상 손해배상 청구도 가능합니다.
항목 | 산정 방식 |
무단 점유 기간 차임 | 해당 지역 평균 시세를 반영하여 산정 |
시설물 훼손 | 수리 견적서, 사진 등 제출 |
여기서 중요한 건, 입증자료를 꼼꼼히 준비하는 것입니다.
내용증명, 판결문, 영수증, 사진자료 등은 소송 시 매우 유리한 자료가 됩니다.
주의해야 할 점
무단 전대의 법적 대응
임차인이 동의 없이 제3자에게 다시 임대한 경우
→ 즉시 계약 해지 가능 (민법 제629조),
계약갱신거절(주택임대차보호법 제6조의3, 상가임대차보호법 제10조)
보증금 공제 항변 대응
연체 차임을 보증금에서 공제한다고 주장할 경우
→ 계약서 명시 내용, 계산 명세로 반박 필요
강제집행 시한
명도 판결 후 10년 이내 강제집행 가능 (민사집행법 제261조)
→ 시간 지체하면 권리가 소멸될 수 있으므로 주의해야 합니다.
퇴거 요구에도 안 나간다면, 증거와 절차로 대응하세요
불법점유는 임대인의 재산권 침해이자, 장기화될 경우 금전적 손실이 가중되는 상황인데요.
임차인이 나가지 않을 경우, 대응하기보단 법적으로 절차를 밟는 것이 가장 빠르고 안전한 방법입니다.
“내용증명도 보냈는데 계속 버티면 어떻게 해야 하나요?”
부산민사소송변호사 법무법인 문정은 민사전문변호사 3인이 명도소송 전 과정을 책임지고 도와드립니다.
소장 작성부터 집행까지, 복잡하고 예민한 퇴거 문제는 부산민사소송변호사의 도움을 꼭 받으시기 바랍니다.