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안녕하세요.

부산부동산전문변호사 법무법 문정입니다.

전세보증금 반환 분쟁은 임대차 종료 이후 가장 빈번하게 발생하는 민사 사건 중 하나입니다.

특히 보증금이 고액이거나 임대인의 재정 상태가 악화된 경우, 세입자는 보증금 반환을 위해 민사소송→강제집행→경매 절차 등 복잡한 법률적 단계를 거쳐야 합니다.

오늘은 문정의 조력을 받아 전세보증금 반환청구소송에 승소하고, 강제경매를 통해 실거주하던 아파트를 직접 취득한 성공사례를 소개하며, 주요 법적 쟁점과 절차를 상세히 풀어드리겠습니다.

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의뢰인 A씨는 부산 소재 아파트에 약 4억 6천만 원의 전세보증금을 지급하고 입주하였습니다.

그러나 계약 종료일에 집주인 B씨는 “보증금을 돌려줄 여력이 없다”고 통보하였습니다.

확인 결과, 해당 부동산에는 사채업자 명의의 근저당과 복수의 채권자에 의한 압류가 이미 설정되어 있었고, A씨는 전세자금대출 이자까지 부담해야 하는 이중고를 겪고 있었는데요.

이에 보증금 회수를 위해 저희 사무실을 방문하셨습니다.

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A씨는 임대차계약 종료 시점에 맞춰 보증금 반환을 구두 및 서면으로 요구했으나, 집주인은 연락을 피했고, 공인중개사 조차 중재에 실패했습니다.

이에 따라 저희는 전세보증금 반환청구소송을 제기했고, 집주인은 결국 재판에서 A씨의 청구를 전부 인정(인낙)하였습니다.

법원은 인낙조서와 함께 집행문을 발부하였고, A씨는 ​판결 확정을 기다리지 않고도 곧바로 강제집행 절차에 착수​할 수 있게 되었습니다.

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A씨는 집주인 소유 부동산에 대해 즉시 강제경매를 신청하였고, 법원은 적법하게 경매개시결정을 내렸습니다.

민사집행법상 집행권원을 확보한 채권자는 해당 부동산에 대해 강제경매를 청구할 수 있습니다.

특히 A씨는 실거주 임차인이었기 때문에 주택임대차보호법에 따른 배당 우선순위를 인정받을 수 있는 지위에 있었습니다.

이를 통해 저희는 배당순위와 회수 가능 금액을 분석하여, 경매에 참여하는 것이 가장 유리한 방법이라는 전략적 판단을 함께 제공하였습니다.

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법원의 매각 절차를 거쳐 해당 부동산은 감정평가 및 입찰 공고 후 경매가 진행되었고, A씨는 약 4억 8,700만 원에 해당 아파트를 낙찰받았습니다.

시세가 약 5억 3,000만 원 수준이었기 때문에 보증금 전액을 회수하지 못했더라도 손해를 최소화한 결과였는데요.

무엇보다, A씨는 실거주하던 주택을 그대로 소유하게 됨으로써 큰 심리적 안정감을 확보하였고, 이는 단순 소송을 넘어 ​자산 확보로 이어진 매우 전략적인 대응 사례라 할 수 있습니다.

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1. 임대차계약 해지 의사 명확히 표시

• 문서화된 방식(내용증명 등)으로 계약 해지 의사를 밝히고, 기록을 남겨두는 것이 분쟁 방지의 핵심입니다.

2. 전세보증금 반환청구소송으로 권리 확정

• 집주인이 반환을 거부할 경우 소송을 통해 인낙조서 또는 확정판결을 받아 집행권원을 확보해야 합니다.

3. 집행문 발급 및 강제경매 신청

• 확정된 집행권원을 근거로 강제경매를 신청하고, 배당순위 등을 종합적으로 분석하여 회수 전략을 세워야 합니다.

4. 경매 참여 여부 전략적으로 판단

• 시세, 낙찰 가능성, 회수액 등을 고려하여 경매참여가 유리한지를 판단해야 합니다.

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전세보증금 반환 분쟁은 단순히 민사소송에 그치는 것이 아니라, 권리 행사와 집행을 전략적으로 연계​하여 실질적인 회수를 이끌어내야 합니다.

이번 사례처럼, 인낙조서 확보 → 강제경매 진행 → 소유권 취득​이라는 일련의 절차를 적절히 활용하면, 세입자도 실질적 구제를 받을 수 있습니다.

전세보증금 반환 문제로 고민 중이시라면, 경험 많은 부산부동산전문변호사 법무법인 문정과 함께 초기 전략을 세워보시기 바랍니다.