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안녕하세요.

부산부동산전문변호사 법무법인 문정입니다.

부동산을 공동으로 소유하다 보면, 한 두명의 반대 때문에 매각은 물론이고 사용이나 처분도 어렵게 되는 경우가 많습니다.

특히 소수 지분자는 자신의 지분을 정리하고 싶어도 다수 지분자의 반대에 부딪혀 답답한 상황에 놓이기 쉬운데요.

이럴 때 활용할 수 있는 법적 수단이 바로 공유물분할청구소송​입니다.

오늘은 공유물분할의 법적 요건과 절차, 실무상 유의사항까지 상세히 안내해드리겠습니다.

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공유물분할청구소송이란, 부동산 등 재산을 공동으로 소유하고 있는 사람이 지분에 따라 분할 또는 청산을 요구하는 민사소송입니다.

즉, 모든 공유자는 지분의 크기와 관계없이​ 특별한 사정이 없다면 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

다만 분할금지 약정이 있을 경우 그 기간 동안에는 청구가 제한됩니다.

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법원은 지분의 많고 적음만으로 청구를 배척하지는 않지만, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해 판단합니다.

• 공유물의 물리적 성질 (현물분할 가능 여부 등)

• 경매 시 가치 손실 여부

• 분할 목적의 정당성 (예: 투기적 목적이면 제한 가능)

단, 아래와 같은 경우에는 법원이 청구를 제한하거나 기각할 수 있습니다.

• 분할금지 약정이 존재하는 경우 (최대 5년까지 유효)

• 분할 시 맹지 발생 등 공공성·형평성 문제 발생

• 신의칙 위반에 해당하는 부적절한 청구

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공유물분할청구소송은 일반적으로 다음의 세 가지 방식으로 나뉩니다.

• 공유자들이 협의하여 각자의 몫을 정하는 방식

• 부동산을 실제로 나누어 각자의 명의로 등기 이전하는 방식

• 예: 토지를 나누는 분필, 건물 층별 구분 등

• 현물 분할이 불가능하거나 비효율적일 경우, 법원에서 경매를 통해 현금을 확보한 후 지분 비율에 따라 배분

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지분율은 소송 제기의 가능성에는 영향을 주지 않지만, 소송 결과에는 직접적인 영향을 미칩니다.

• 현물 분할 : 각자의 지분에 상응하는 부동산 일부를 직접 소유

• 가액 분할 : 지분율에 따라 낙찰 대금을 배분받게 됨

또한, 다수 지분자가 법원의 허가를 받아 소수 지분자의 지분을 시가로 인수해 단독소유로 전환할 수 있습니다.

이 경우 소수 지분자는 공정한 감정평가에 따른 보상금을 수령하게 됩니다.

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지분이 작다고 해서 내 권리가 축소되는 건 아닙니다.

공유물분할청구소송은 민법상 모든 공유자에게 보장된 강력한 권리입니다.

• 내 지분으로 청구 가능한지

• 현물분할과 가액분할 중 어떤 방식이 유리한지

• 기각 사유는 없는지

이러한 사항을 스스로 판단하기 어렵다면, 부산부동산전문변호사와 함께 전략적으로 접근​하는 것을 권해드립니다.

지분이 작더라도 여러분의 권리는 결코 가볍지 않은만큼, 법무법인 문정이 끝까지 함께합니다.