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안녕하세요.

부산부동산변호사 법무법인 문정입니다.

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부동산 소유자는 해당 토지에 대해 배타적 지배권을 가지며, 그 침해에 대해 법적으로 적극 대응할 수 있는 권리가 있습니다.

하지만 현실에서는 무단 점유, 경계 침범, 무단 시설물 설치 등의 사안이 빈번하며, 단순한 항의나 민원만으로는 문제 해결이 어려운데요.

이럴 때 행사할 수 있는 강력한 민법상 권리가 바로 물권적 청구권입니다.

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물권적 청구권이란, 소유권이나 지상권 등 물권을 가진 자가 그 권리의 침해 또는 침해 우려에 대해 방어적으로 행사할 수 있는 민법상 권리를 말합니다.

• 침해자의 고의·과실 여부와 무관하게 청구 가능

• 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권 등 다양한 물권에서 인정됨

• 직접적·배타적 지배권의 실효성을 확보하기 위한 보호 장치

이러한 청구권은 사전·계약·합의 여부와 관계없이, 물권(특히 소유권) 자체에 근거해 직접 행사할 수 있는 강력한 권리입니다.

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물권적 청구권을 행사하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 청구권자 : 소유자, 지상권자, 전세권자 등 물권자

• 청구 대상자 : 침해자, 방해자 또는 침해 우려가 있는 제3자

• 요건

- 소유권의 명확한 입증 (등기부등본, 판결 등)

- 침해 또는 방해 행위의 객관적 존재

- 상대방이 정당한 점유권·사용권을 주장할 수 없는 경우

예를 들어, 임대차계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않는 경우나, 유치권 요건이 충족되지 않은 상태에서 반환을 거부하는 경우 등이 해당됩니다.

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물권적 청구권은 부동산 분쟁의 실질적인 해결 수단으로 광범위하게 사용됩니다.

• 경계분쟁 : 경계 측량 결과 침범이 확인되면, 방해제거청구권으로 울타리·구조물 철거 청구 가능

• 무단점유 : 사용자가 소유자의 동의 없이 부동산을 점유하고 있다면, 반환청구권 행사 가능

• 유치권 분쟁 : 상대방이 유치권을 주장하며 반환을 거부할 경우, 소유자는 반환청구 가능하며, 상대방은 유치권 성립 요건을 입증해야 함

• 등기부등본, 토지대장

• 경계 측량 보고서, 현장 사진

• 사용·점유 계약서 또는 그 부존재 자료

• 공사 계약서, 유치권 주장 관련 자료 등

즉, 물권적 청구권은 소유 그 자체의 권리 침해에 대응하는 직접적 구제수단이며, 채권적 청구권은 약속·계약을 근거로 한 이행 청구라는 점에서 구분됩니다.

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상대방이 물권적 청구를 무시하거나 침해를 지속하는 경우, 민법 제750조의 불법행위 책임이 병행적으로 성립할 수 있습니다.

• 손해 발생

• 위법한 행위

• 인과관계

• 고의 또는 과실

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부동산 분쟁은 단순한 갈등이 아닌 권리 침해에 대한 법적 보호 문제입니다.

특히 경계 침범, 무단 점유, 시설물 설치, 유치권 분쟁 등이 발생한 경우, 소유자는 물권적 청구권을 통해 자신의 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.

그러나 소송으로 이어질 경우, 소유권 입증, 침해 사실의 객관화, 절차 요건 충족 등에서 부산부동산변호사를 통한 전문적인 법률 대응이 필요합니다.

법무법인 문정은 3인의 민사전문변호사가 소유자의 권리를 강력히 보호하는 소송 전략을 제시해드립니다.

도움이 필요하시거나 더 궁금하신 점은 문정으로 편하게 연락주시기 바랍니다.