안녕하세요.
부산민사전문변호사 공동법률사무소 문정입니다.
“부동산 매매계약을 했지만
실제로 돈이 오간 건 없어요.
그래도 유효한 계약인가요?”
이처럼 겉보기에는 계약이 성립된 것처럼 보이지만, 실제로는 당사자들이 계약하려는 의사가 없는 경우가 있습니다.
이런 경우가 바로 ‘통정허위표시’에 해당합니다.
오늘은 부산민사전문변호사의 시각에서 통정허위표시의 개념부터 무효 요건, 제3자에게 미치는 효력까지 자세히 정리해보겠습니다.
통정허위표시의 개념과 법적 의미
통정허위표시란, 계약 당사자가 겉으로는 계약을 체결한 것처럼 보이지만, 실제로는 서로 뜻을 맞추어 진의 아닌 허위의 의사표시를 한 경우를 말합니다.
즉, 서로 간 합의하여 거짓으로 표시한 행위로서, 대표적으로 아래와 같은 사례가 있습니다.
세금이나 증여세를 피하려는 가장매매
채권자 강제집행을 피하기 위한 위장양도
명의만 바꿔놓는 가등기 거래
민법 제108조(통정한 허위의 의사표시) | ||
① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. |
허위의사표시가 성립하는 요건
법원이 통정허위표시를 인정하기 위해서는 다음 네 가지 요건이 충족되어야 합니다.
의사표시가 존재할 것
법률행위를 구성하는 의사표시가 있어야 합니다.
2. 진의와 표시가 불일치할 것
실제 의사와 표면적으로 드러난 의사표시가 일치하지 않아야 합니다.
3. 표의자가 이를 인식할 것
법률행위를 한 당사자들이 자신들의 의사표시가 허위임을 알고 있어야 합니다.
4. 상대방과의 통정(합의)이 있을 것
당사자들이 서로 협의하여 허위의 법률행위를 했다는 사실이 인정되어야 합니다.
단순한 착오나 농담, 또는 일방적 허위의사표시는 통정허위표시에 해당하지 않습니다.
양 당사자가 서로 합의하여 만든 허위 거래여야만 인정됩니다.
제3자에게 효력이 미치는 범위
민법 제108조 제2항은 이렇게 규정합니다.
“전항의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.”
즉, 통정허위표시에 의한 계약은 무효이지만, 그 계약을 바탕으로 거래한 선의의 제3자가 있다면, 그 사람에게는 ‘무효’를 주장할 수 없습니다.
예를 들어, A와 B가 허위로 부동산을 매매하고 등기를 이전한 뒤, C가 이를 ‘진짜 거래’로 믿고 다시 매수했다면, C가 선의(허위사실을 몰랐음)일 경우 A는 “허위계약이니 무효”라고 주장할 수 없습니다.
단, C가 악의(허위거래임을 알고 거래한 경우)라면 무효를 주장할 수 있습니다.
통정허위표시는 겉보기엔 단순한 계약 문제 같지만, 법적·사실적 판단이 모두 요구되는 복잡한 민사소송 영역입니다.
따라서 초기 단계부터 부산민사전문변호사의 조력을 받아 정확한 법적 절차를 따르는 것이 안전합니다.
부산민사전문변호사 공동법률사무소 문정은 단순한 계약 문제부터 복잡한 소송까지, 세심하고 체계적인 법률 서비스를 제공합니다.
허위계약으로 인한 분쟁이 우려된다면, 지금 바로 부산민사전문변호사 공동법률사무소 문정에서 상담을 통해 대응 전략을 준비하시기 바랍니다.