안녕하세요.
부산부동산전문변호사 법무법인 문정입니다.
“가계약 단계에서
제가 계약을 포기하면
가계약금은 못 돌려받는 건가요?”
부동산 매매 계약 시 계약하기 전에 부동산 물건을 잡아두기 위해 정식 계약서를 쓰기 전 가계약금을 지급하는 것이 통상적입니다.
이러한 가계약금이 지급되고 본 계약이 체결되어 매매가 완료되면 아무런 문제가 없지만, 가계약금 지급단계에서 계약이 이루어지지 않은 경우 반환 여부에 관한 분쟁이 발생할 수 있는데요.
오늘은 부산부동산전문변호사의 시각에서 가계약의 성립 기준부터 반환이 가능한 상황을 구체적으로 정리해드리겠습니다.
가계약의 성립 기준
가계약은 당사자 사이에 계약이 성립했는지에 따라 반환 여부가 결정됩니다.
대법원은 “계약 성립을 위해서는 당사자 사이 의사의 합치가 필요하고, 그 합치는 모든 사항이 아니라도 본질적·중요 사항에 관해 구체적으로 이루어져야 한다”고 판시해 왔습니다.
또한 부동산의 경우 가계약 단계라도 매매·임대 목적물, 가격(보증금·매매대금), 중도금 지급 방법 등의 조건이 특정되면, 잔금일·세부 특약이 확정되지 않았더라도 매매계약이 성립된 것으로 판단하였는데요. (대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)
따라서 가계약금이 오갔다고 해서 곧바로 해약금·위약금이 되는 것이 아니라, 그 금원의 성격과 당사자 합의 내용이 핵심 쟁점이 됩니다.
가계약금 반환은 언제 가능할까?
반환이 인정되는 대표적 상황은 다음과 같습니다.
가계약금의 법적 성격을 해약금으로 하기로 한 명시·묵시 합의가 없는 경우
본질적 사항에 대한 합의가 없어 단순 교섭 단계에서의 예치금에 불과한 경우
매도인·임대인의 사정으로 계약이 무산된 경우
본 계약이 체결되지 않으면 반환하기로 한 특약이 있는 경우
대법원 판례에 따르면, “가계약금을 해약금으로 처리하기로 한 약정이 명백히 인정되지 않는 한, 교부자가 스스로 계약을 포기했더라도 가계약금이 당연히 몰취된다고 볼 수 없다”고 명확히 판시한 사례가 있습니다. (대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결)
다만, 가계약 단계에서 매매대금, 지급일 등 주요 조건에 합의하였거나, 특약으로 가계약금 지급에 관해서 계약금을 지급한 것으로 본다고 정한 경우에는 사실상 본계약으로 간주하여, 민법 제565조의 법리에 따라 가계약금 반환이 어려울 수 있습니다.
민법 제565조(해약금) | ||
①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
카톡·문자로 협의한 가계약도 인정될까?
민법은 형식보다 당사자 의사의 합치를 중시하므로, 전자문서·문자·카톡 등으로 오간 의사표시도 그 내용이 명확하다면 유효한 계약으로 인정합니다.
카톡·문자로 협의한 가계약이 계약으로 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건이 충족되어야 합니다.
대상 물건의 특정(주소, 동·호수 등)
거래유형·대금(보증금·매매가)
기간 또는 잔금·입주 시기 등 기본 거래조건 합의
당사자 간 동의 표시
가계약금 송금 내역
가계약금 반환 여부는 계약이 성립했는지, 가계약금을 해약금으로 보기로 합의했는지 두 가지가 핵심 기준입니다.
단순히 “가계약금이니까 못 돌려받는다”고 생각해 무작정 포기하는 것보다, 부산부동산전문변호사의 조력을 받아 내가 어떤 상황인지 먼저 확인해 보는 것이 중요합니다.
부산부동산전문변호사 법무법인 문정은 반드시 법적으로 보상받을 수 있도록 문정이 끝까지 함께합니다.
가계약금 문제로 어려움을 겪고 계시다면 지금 바로 부산부동산전문변호사 법무법인 문정에서 상담받으시기 바랍니다.