안녕하세요.
부산부동산변호사 법무법인 문정입니다.
“상속으로 공동명의가 됐는데,
한 명이 계속 분할을 거부합니다.”
공동으로 소유한 토지는 처음에는 큰 문제가 없어 보이지만, 시간이 지날수록 사용·처분·개발 등으로 인해 갈등이 깊어지는 경우가 많습니다.
이처럼 협의가 더 이상 불가능한 상황이라면, 공유관계를 강제로 정리할 수 있는 절차가 바로, 공유토지분할소송입니다.
오늘은 부산부동산변호사의 시각에서 공유토지의 법적 구조부터 분할 방식, 소송 절차를 구체적으로 정리해드리겠습니다.
공유토지분할소송이란?
공유지분분할소송이란, 부동산을 공동으로 소유하고 있는 공유자들 사이에서 분할에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 법원의 판단을 통해 공유관계를 정리하는 법적 절차를 말합니다.
즉, 당사자 간 합의가 불가능할 때 소송을 통해 법원이 직권으로 분할 방식을 결정하게 되며, 소송 진행 시 모든 공유자가 반드시 참여해야 합니다.
민법 제268조(공유물의 분할청구) | ||
①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다. |
지분 분할 방식은 어떻게 될까?
공유물 분할은 다음과 같은 방법으로 결정하게 됩니다.
1. 현물분할
현물분할은 공유 중인 토지나 부동산을 그대로 나누어 각 공유자가 자신의 지분에 해당하는 부분을 직접 소유하는 방식입니다.
법원은 다음 요소를 종합해 판단합니다.
토지의 형상·면적
도로 접면 여부
지목 및 이용 상태
건축 가능성
분할 후 토지의 활용 가능성
2. 대금분할(경매분할)
대금분할은 공유물을 매각한 뒤 그 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방법입니다.
공유물분할의 경우 현물분할이 원칙이지만, 현물분할이 불가능하거나 형식상 가능하더라도 분할로 인해 토지 가치가 현저히 떨어질 우려가 있다면 법원은 예외적으로 경매를 통한 대금분할을 선택할 수 있습니다.
이 경우 토지는 경매로 매각되고, 매각대금에서 경매비용을 공제한 금액을 각 공유자의 지분 비율에 따라 배분하게 됩니다.
공유토지분할소송 시 유의할 점
공유토지분할은 공유자들 간 협의가 이루어질 경우 자율적으로 선택하여 진행할 수 있지만, 협의가 성립되지 않는다면 공유물분할청구소송을 제기하여 법원의 판단을 받아야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이때는 청구취지와 청구원인, 그리고 분할이 필요한 사정을 뒷받침할 수 있도록 관련 자료를 준비해 입증 구조를 갖추는 것이 중요합니다.
또한 공유토지에 제3자의 지상권이 설정되어 있거나, 실제로 다른 사람이 토지를 점유·사용하고 있는 상황이라면 분할 문제만으로 끝나지 않을 수 있는데요.
경우에 따라서는 손해배상청구, 부당이득반환청구, 지상물철거소송 등의 추가 분쟁으로 이어질 가능성도 있으므로, 부산부동산변호사의 조력을 받아 사전에 면밀히 검토한 뒤 필요한 조치를 취하는 것이 안전합니다.
공유지분분할소송을 통해 자신이 원하는 분할 방식이나 결과를 얻기 위해 중요하게 고려해야 할 점은, 해당 공유관계가 갖는 특성과 구조를 정확히 이해하는 것입니다.
법원 역시 분할 방식을 결정함에 있어 공유관계의 형성 경위, 각 공유자의 이용 현황, 부동산의 형태와 가치, 권리관계 등 모든 사정을 면밀히 검토한 뒤 종합적으로 판단합니다.
따라서 소송을 준비하는 단계에서부터 부산부동산변호사의 조력을 통해 전략을 세우시길 권해드립니다.
부산부동산변호사 법무법인 문정은 3인의 민사전문변호사가 함께 전략을 고민하고 대응합니다.
더 궁금하신 사항이 있으시거나, 관련 문제로 어려움을 겪고 계시는 분은 문정으로 연락주시면 성심껏 답변드리겠습니다.