안녕하세요.
부산민사전문변호사 법무법인 문정입니다.
“계약갱신청구권을 행사했는데도
집주인이 나가라고 합니다.”
주택임대차보호법은 일정 요건을 충족하는 경우, 임차인이 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있으며, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
다만 실무에서는 임대인이 실거주를 이유로 하거나, 기타 사정을 들어 갱신을 거절하는 사례가 적지 않은데요.
오늘은 부산민사전문변호사의 시각에서 계약갱신청구권 거부 시 손해배상 가능성과 판단 구조를 정리해보겠습니다.
계약갱신청구권의 기본 요건
계약갱신청구권이란 세입자가 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
주택임대차보호법에 따라 세입자는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 행사 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구를 해야 합니다.
통상 전세계약은 2년 단위로 체결되는데, 계약갱신청구권을 행사하면 기존 2년에 더해 추가 2년을 동일 조건으로 거주할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) | ||
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. |
임대인이 거부할 수 있는 정당한 사유
임대인은 원칙적으로 갱신을 거절할 수 없지만, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 다음과 같은 사유가 있는 경우 거절이 가능합니다.
2기분 이상 차임 연체
거짓·부정한 방법으로 임차
무단 전대 등 중대한 계약위반
임대인 또는 직계존비속의 실거주
철거·재건축 필요
그 밖에 계약을 유지하기 어려운 중대한 사유
만약 정당한 사유 없이 갱신을 거부했다면, 이는 위법한 거절이 될 수 있으며 손해배상 청구가 가능합니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) | ||
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
임차인이 준비해야 할 증거와 대응 방법은?
전세계약갱신청구권 분쟁은 겉으로 보기에는 단순해 보이지만, 실제로는 문장 하나, 의사표시 시점 하나로 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서 다음 사항을 구체적으로 정리해 두는 것이 필요합니다.
기존 임대차계약서 및 특약 내용 확인
문자, 카카오톡 등 갱신 의사표시 기록 확보
임대인의 거부 사유가 법정 사유에 해당하는지 검토
실거주 주장 여부에 대한 객관적 자료 확인
필요한 경우 내용증명을 통해 입장 명확화
계약갱신청구권은 단순한 분쟁이 아니라, 법정 요건과 입증이 핵심이 되는 민사 쟁점입니다.
따라서 초기 단계에서 부산민사전문변호사의 조력을 받아 사실관계와 증거를 정밀하게 정리하는 것이 중요합니다.
부산민사전문변호사 법무법인 문정은 3인의 민사전문변호사가 함께 전략을 고민하고 대응합니다.
더 궁금하신 사항이 있으시거나, 관련 문제로 어려움을 겪고 계시는 분은 문정으로 연락주시면 성심껏 답변드리겠습니다.