블로그

​

안녕하세요.

울산민사소송변호사 법무법인 문정입니다.

임대차계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금반환소송부터 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 소송에서 승소하더라도 그 사이 임대인의 재산이 줄어들거나 처분된다면 실제로 돈을 돌려받는 과정이 어려워질 수 있습니다.

이때 검토할 수 있는 절차가 바로 가압류인데요.

특히 임대인이 은행이나 다른 임차인, 부동산 매수인 등에게 받을 돈이 있다면 채권가압류를 통해 해당 채권을 미리 묶어두는 방법을 고려할 수 있습니다.

오늘은 채권 가압류란 무엇인지, 어떤 채권을 대상으로 할 수 있는지 살펴보겠습니다.

​

채권 가압류는 채무자가 제3자에게 받을 돈을 임시로 처분하지 못하도록 묶어두는 보전처분입니다.

임대차보증금 분쟁을 예로 들면 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

즉, 임대인이 제3자로부터 받을 돈을 먼저 묶어 향후 강제집행에 대비하는 절차라고 이해할 수 있습니다.

가압류 자체로 돈을 바로 지급받는 것은 아니며, 이후 보증금반환소송이나 지급명령 등을 통해 집행권원을 확보한 뒤 실제 회수 절차를 진행해야 합니다.

​

대표적으로 검토할 수 있는 것이 임대인 명의의 예금채권입니다.

임대인이 거래하는 은행을 알고 있다면 해당 금융기관을 제3채무자로 하여 예금채권 가압류를 검토할 수 있습니다.

이외에도 상황에 따라 다음과 같은 채권이 대상이 될 수 있습니다.

​

예를 들어 임대인이 여러 호실을 임대하고 있다면 다른 임차인에게 받을 임대료채권을, 해당 부동산을 매도했다면 매수인에게 받을 매매대금채권을 검토할 수 있습니다.

중요한 것은 ‘임대인의 재산을 전부 묶어달라’고 신청하는 것이 아니라 가압류하려는 채권과 제3채무자를 특정해야 한다는 점입니다.

​

전세보증금이나 임대차보증금 분쟁에서는 판결을 받는 것만큼 실제로 보증금을 회수할 수 있는지도 중요합니다.

소송이 진행되는 동안 임대인이 재산을 처분하거나 다른 채권자들의 강제집행이 먼저 이루어진다면 승소 후에도 회수가 쉽지 않을 수 있기 때문입니다.

특히 다음과 같은 상황이라면 가압류 필요성을 함께 검토해볼 수 있습니다.

​

다만 단순히 돈을 받지 못할 것 같다는 불안감만으로 가압류가 결정되는 것은 아닙니다.

보증금반환채권의 존재와 향후 강제집행이 어려워질 가능성 등 보전의 필요성을 소명해야 합니다.

​

채권 가압류를 준비한다면 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 사실과 가압류 대상에 관한 자료를 정리해야 합니다.

대표적으로 확인할 자료는 다음과 같습니다.

특히 채권가압류는 누가 임대인에게 돈을 지급해야 하는지를 특정하는 과정이 중요하므로 임대인의 재산과 관련된 단서를 미리 확보하는 것이 좋습니다.

​

채권가압류 결정이 내려졌다고 해서 보증금 반환 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.

가압류는 어디까지나 향후 강제집행을 위한 임시적인 보전절차이기 때문입니다.

따라서 이후에는 보증금반환청구소송이나 지급명령 등을 통해 집행권원을 확보하고, 필요한 경우 가압류한 채권을 대상으로 강제집행 절차를 이어가야 합니다.

즉, 가압류 → 본안소송 또는 지급명령 → 집행권원 확보 → 강제집행까지 전체적인 회수 방향을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

​

전세보증금 반환 분쟁에서는 보증금반환청구소송에서 승소하는 것뿐만 아니라, 이후 실제 보증금을 어떻게 회수할 것인지까지 고려하는 것이 중요합니다.

실제로 법무법인 문정은 임대차계약이 종료되었음에도 약 4억 6천만 원의 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인을 조력한 사례가 있습니다.

당시 임대인은 보증금을 반환할 여력이 없다고 밝혔으며, 확인 결과 해당 부동산에는 근저당과 복수의 채권자에 의한 압류가 설정되어 있는 상황이었습니다.

이에 문정은 전세보증금 반환청구소송을 진행하였고, ​재판 과정에서 임대인이 의뢰인의 청구를 전부 인정하면서 인낙조서를 통해 집행권원을 확보할 수 있었습니다.

하지만 집행권원을 확보했다고 해서 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니었기에, 문정은 이후 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매 절차까지 연계하여 진행하고, 임차인의 배당순위와 예상 회수금액, 부동산 시세 등을 종합적으로 검토하였습니다.

그 결과 ​의뢰인은 경매에 직접 참여하여 약 4억 8,700만 원에 기존 거주 아파트를 낙찰받아 소유권을 취득하였고, 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 손해를 줄일 수 있었습니다.

이 사례는 전세보증금 분쟁에서 소송을 통해 권리를 인정받는 것과 실제 채권을 회수하는 것은 별개의 문제라는 점을 보여줍니다.

특히 임대인의 재산관계가 불안정하거나 이미 다른 채권자들의 압류·담보권 등이 확인된다면, 소송이 끝난 뒤 집행을 고민하기보다 분쟁 초기부터 가압류 등 보전처분의 필요성과 향후 강제집행 가능성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

​

임대인이 전세보증금이나 임대차보증금을 반환하지 않는다면 단순히 소송에서 이기는 것만을 목표로 해서는 부족할 수 있습니다.

판결을 받은 이후 실제로 집행할 재산이 남아 있는지도 중요하기 때문입니다.

따라서 채권 가압류를 통해 임대인의 예금이나 임대료채권, 매매대금채권 등을 미리 보전할 수 있는지 검토하고 이후 본안소송과 강제집행까지 준비할 필요가 있습니다.

울산민사소송변호사 법무법인 문정은 보증금반환채권과 임대인의 재산관계를 검토하여 가압류부터 본안소송, 강제집행까지 필요한 대응 방향을 살펴보고 있습니다.

보증금 반환이 계속 미뤄지고 있다면 소송을 시작하기 전에 가압류할 수 있는 임대인의 재산이 있는지부터 확인하시기 바랍니다.