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안녕하세요.

울산부동산변호사 법무법인 문정입니다.

임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않는다면 임대인 입장에서는 답답할 수밖에 없습니다.

새로운 임차인을 받거나 건물을 직접 사용해야 하는 상황에서도 기존 임차인의 점유가 계속된다면 사실상 아무것도 할 수 없기 때문인데요.

그렇다고 임대인이 임의로 출입문 잠금장치를 바꾸거나 임차인의 물건을 밖으로 옮기는 방법으로 해결해서는 안 됩니다.

이러한 상황에서 적법한 절차를 통해 건물의 점유를 돌려받기 위해 진행할 수 있는 방법이 건물인도소송입니다.

다만 계약기간이 끝났다는 이유만으로 언제나 건물 인도를 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

임대차계약이 실제로 종료되었는지, 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신이 문제되지는 않는지, 현재 건물을 누가 점유하고 있는지 등을 먼저 확인해야 합니다.

오늘은 건물인도소송이 어떤 경우 필요한지부터 소송을 위해 준비해야 할 증거와 점유이전금지가처분, 승소 이후 강제집행 방법까지 살펴보겠습니다.

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건물인도소송은 임대차계약이 종료되었음에도 임차인 등이 건물을 계속 점유하면서 반환하지 않을 때 법원의 판결을 통해 건물을 인도받기 위한 민사소송입니다.

대표적으로 다음과 같은 상황에서 검토할 수 있습니다.

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중요한 것은 임대인이 건물의 소유자라는 사실만으로 곧바로 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아니라는 점입니다.

임차인에게 적법한 점유 권원이 남아 있다면 건물 인도를 요구하기 어려울 수 있기 때문인데요.

따라서 소송을 제기하기 전 ​임대차계약이 적법하게 종료되었고 임차인이 더 이상 건물을 점유할 권리가 없는 상태인지부터 확인해야 합니다.

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건물인도소송에서 중요한 쟁점 중 하나가 바로 임대차계약의 종료 여부입니다.

계약서에 기재된 기간이 지났다고 해서 반드시 임대차 관계가 종료됐다고 단정할 수는 없습니다.

상황에 따라 묵시적 갱신이 이루어졌거나 임차인이 법에서 정한 계약갱신요구권을 행사했을 가능성이 있기 때문인데요.

특히 상가임대차의 경우 「상가건물 임대차보호법」의 적용 여부와 임차인의 계약갱신요구권 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.

차임 연체 등을 이유로 계약을 해지한 경우에도 마찬가지입니다.

계약을 해지할 수 있는 요건이 충족되었는지, 임대인의 해지 의사가 임차인에게 적법하게 전달됐는지 등을 살펴봐야 합니다.

따라서 단순히 계약서의 종료일만 확인하기보다는 다음과 같은 부분을 종합적으로 검토해야 합니다.

이러한 부분을 충분히 검토하지 않고 소송부터 진행하면 예상하지 못한 쟁점으로 인해 절차가 길어질 수 있습니다.

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건물인도소송에서는 임대차 관계가 존재했다는 사실과 해당 관계가 적법하게 종료되었다는 사실을 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

대표적으로 임대차계약서와 등기사항증명서, 차임 지급내역 등을 확인할 수 있는데요.

차임 연체를 이유로 계약을 해지했다면 월세가 언제부터 얼마나 연체되었는지를 확인할 수 있는 계좌내역이나 관련 자료도 함께 준비할 필요가 있습니다.

또한 계약해지를 통보했다면 내용증명이나 문자메시지 등 임차인에게 해지 의사가 실제로 전달됐다는 사실을 확인할 수 있는 자료도 중요합니다.

대표적으로 다음과 같은 자료를 준비할 수 있습니다.

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즉, 소송에서는 단순히 “계약이 끝났으니 나가달라”는 주장만으로는 부족할 수 있기 때문에 ​임차인이 더 이상 건물을 점유할 권리가 없다는 사실을 객관적인 자료로 정리하는 과정이 필요합니다.

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실제로 법무법인 문정이 진행한 사건에서도 장기간 차임을 연체하면서도 건물을 비워주지 않던 임차인을 상대로 건물인도소송을 제기해, 건물 반환과 미납 차임을 모두 인정받은 사례가 있었습니다.

의뢰인은 상가 임대차계약을 체결한 이후 임차인이 약 11개월 동안 차임을 지급하지 않은 채 계약이 종료된 뒤에도 계속 건물을 점유하는 상황을 겪고 있었습니다.

임대인은 계약 해지 의사를 적법하게 통보하고 보증금을 연체 차임에 충당했지만, ​여전히 미납 차임이 남아 있었고 임차인 역시 자진 퇴거하지 않아 건물을 사용할 수 없는 상태였습니다.

이에 법무법인 문정은 건물 인도 청구와 함께 미납 차임 및 건물 반환이 완료될 때까지 발생하는 장래 차임까지 함께 청구하는 방향으로 소송을 진행했습니다.

특히 임대차계약서와 차임 연체 내역, 계약 해지 통보 자료, 보증금 충당 내역 등을 체계적으로 정리하여 임대차계약이 적법하게 종료되었음에도 임차인이 건물을 계속 점유하고 있다는 점을 객관적인 자료로 입증했습니다.

법원은 이러한 주장을 받아들여 임차인에게 건물을 인도할 것과 미납 차임을 지급할 것을 명령했으며, 건물을 실제로 반환하는 날까지 장래 차임도 함께 지급하도록 판결했습니다.

또한 소송비용 역시 임차인이 부담하도록 판단하여 의뢰인은 건물 반환과 함께 금전적 손해까지 회복할 수 있었습니다.

이번 사례는 임대차계약이 종료되었는데도 임차인이 계속 건물을 점유하고 있다면 건물인도청구뿐만 아니라 연체 차임이나 부당이득 상당의 금전 청구도 함께 검토할 수 있다는 점을 보여주는 사례입니다.

특히 건물인도소송은 임대차계약 종료 사실과 차임 연체, 계약 해지 절차 등을 객관적인 자료로 입증하는 것이 중요하므로, 분쟁이 발생했다면 관련 자료를 신속히 정리하여 적절한 대응을 준비하는 것이 필요합니다.

건물인도소송에서는 현재 누가 건물을 점유하고 있는지도 중요합니다.

소송을 제기한 이후 기존 임차인이 제3자에게 건물의 점유를 넘겨버리면 판결 이후 강제집행 과정에서 문제가 발생할 수 있기 때문인데요.

이를 방지하기 위해 건물인도소송과 함께 부동산점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다.

쉽게 말하면 소송이 진행되는 동안 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하여 강제집행을 어렵게 만드는 것을 방지하기 위한 보전처분입니다.

예를 들어 임차인 A를 상대로 건물인도소송에서 승소했는데 실제 강제집행 당시 B가 건물을 점유하고 있다면 집행 과정에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 임차인이 제3자에게 점유를 넘길 가능성이 있거나 실제 점유관계가 복잡한 사건이라면 소송 초기부터 점유이전금지가처분의 필요성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

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건물인도소송에서 승소했다고 해서 임차인이 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다.

판결 이후에도 임차인이 자발적으로 건물을 비워주지 않는다면 집행관을 통한 건물인도 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

강제집행 과정에서는 실제 건물의 점유를 이전하는 것뿐만 아니라 내부에 남아 있는 임차인의 물건을 어떻게 처리할 것인지도 문제가 될 수 있는데요.

따라서 건물인도소송은 단순히 승소 판결을 받는 것만을 목표로 하기보다 판결 이후 실제 건물을 돌려받는 과정까지 고려하여 진행할 필요가 있습니다.

특히 소송 중 점유자가 변경됐다면 강제집행 단계에서 문제가 발생할 가능성이 있으므로 앞서 살펴본 점유이전금지가처분과 함께 전체적인 절차를 준비하는 것이 좋습니다.

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임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 건물을 계속 사용하고 있다면 건물 반환뿐만 아니라 점유 기간에 대한 금전 청구가 함께 문제될 수 있습니다.

적법한 사용 권원이 없는 상태에서 계속 건물을 점유·사용했다면 구체적인 사실관계에 따라 차임 상당의 부당이득 반환 등을 검토할 수 있는데요.

실무에서는 건물인도청구와 함께 해당 기간의 금전 지급을 청구하는 방법을 검토하기도 합니다.

예를 들어 임대차 종료 이후에도 수개월 동안 건물을 사용하면서 아무런 금액을 지급하지 않았다면 임대인 입장에서는 그 기간만큼 경제적인 손실이 발생하게 됩니다.

따라서 건물인도소송을 준비할 때는 단순히 건물을 돌려받는 것에 그치지 않고 미지급 차임이나 임대차 종료 이후의 점유에 따른 금전 문제까지 함께 정리할 필요가 있습니다.

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임차인이 건물을 비워주지 않는다고 해서 임대인이 직접 짐을 밖으로 옮기거나 출입문 잠금장치를 교체하는 방법으로 퇴거시켜서는 안 됩니다.

정당한 소유권이 있더라도 법적인 절차를 거치지 않고 임차인의 점유를 임의로 배제하는 과정에서 또 다른 법적 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.

따라서 건물인도소송을 준비한다면 우선 임대차계약이 적법하게 종료되었는지를 확인해야 합니다.

이후 현재 점유자가 누구인지, 점유이전 가능성이 있는지, 미지급 차임이나 부당이득을 함께 청구할 필요가 있는지, 판결 이후 강제집행까지 필요한 상황인지를 순서대로 살펴보는 것이 좋습니다.

건물인도소송은 소장을 제출하고 판결을 받는 것만으로 끝나는 사건이 아니라 실제 점유를 회복하는 단계까지 고려해야 하는 절차라는 점을 기억해야 합니다.

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임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 퇴거하지 않는다면 새로운 임차인을 받거나 건물을 직접 사용하는 데 어려움이 발생할 수 있습니다.

하지만 임차인이 나가지 않는다는 이유로 임대인이 임의로 퇴거 조치를 취하기보다는 임대차 종료 여부를 정확하게 확인한 뒤 건물인도소송 등 적법한 절차를 통해 해결하는 것이 중요합니다.

특히 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권이 문제되는지, 계약해지가 적법하게 이루어졌는지, 현재 실제 점유자가 누구인지를 소송 전에 확인해야 합니다.

점유가 다른 사람에게 넘어갈 가능성이 있다면 점유이전금지가처분을 검토하고, 승소 이후에도 퇴거하지 않는다면 강제집행까지 준비해야 할 수 있습니다.

울산부동산변호사 법무법인 문정은 임대차계약과 점유관계, 차임 연체 및 계약해지 자료 등을 검토하여 건물인도소송부터 점유이전금지가처분, 미지급 차임·부당이득 청구 및 승소 이후 강제집행까지 필요한 대응 방향을 살펴보고 있습니다.

임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않고 있다면, 시간이 더 지나기 전에 현재 계약관계와 점유 상태부터 확인하여 적절한 대응 방법을 마련하시기 바랍니다.