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안녕하세요.

울산옥동민사전문변호사 법무법인 문정입니다.

부모님으로부터 형제자매가 함께 상속받은 부동산이나 공동으로 투자한 토지, 여러 사람이 지분을 가지고 있는 건물처럼 하나의 부동산을 여러 명이 공동명의로 소유하는 경우가 있습니다.

공유관계가 원만하게 유지된다면 문제가 없지만 부동산을 누가 사용할 것인지, 매각할 것인지 등을 두고 의견이 달라지면 갈등으로 이어질 수 있는데요.

특히 일부 공유자가 부동산을 단독으로 점유하거나 매각 자체에 동의하지 않는다면 자신의 지분을 가지고 있어도 재산을 제대로 활용하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이처럼 공유자 사이의 협의만으로 공동소유관계를 정리하기 어렵다면 공유물분할청구소송을 통해 법원에 분할을 요구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

오늘은 공유물분할청구소송이 무엇인지부터 어떤 경우 청구할 수 있는지, 현물분할과 경매분할 등 법원이 결정할 수 있는 분할 방법까지 살펴보겠습니다.

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공유란 하나의 물건을 두 명 이상이 각자의 지분에 따라 공동으로 소유하는 것을 말합니다.

예를 들어 형제 A와 B가 부모로부터 하나의 토지를 각각 1/2씩 상속받았다면 A와 B가 해당 토지를 공유하고 있는 상태가 됩니다.

여기서 지분은 공유물 전체에 대하여 각 공유자가 가지고 있는 권리의 비율을 의미합니다.

공유관계에서는 자신의 지분을 가지고 있더라도 부동산 전체를 마음대로 처분하거나 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

이 때문에 공유자 사이에서 부동산의 사용이나 관리, 처분 등을 두고 의견이 달라지면 분쟁이 발생할 수 있는데요.

민법 제268조는 이러한 상황에서 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

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따라서 공유관계를 계속 유지하기 어렵다면 다른 공유자가 분할에 반대하더라도 일정한 요건 아래 법원에 공유물분할을 청구하여 공동소유관계를 정리할 수 있습니다.

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공유물분할청구에서 중요한 특징은 공유자 전원의 동의가 있어야만 분할을 요구할 수 있는 것은 아니라는 점입니다.

공유자 사이에서 협의가 이루어진다면 소송 없이 공유물을 나눌 수 있습니다.

문제는 한 명이라도 분할 방법에 동의하지 않거나 연락 자체가 되지 않는 경우인데요.

특히 다음과 같은 경우라면 협의만으로 공유관계를 정리하기 어려울 수 있습니다.

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이러한 경우 공유자 중 한 명이 법원에 공유물분할청구소송을 제기하는 방법을 검토할 수 있습니다.

다만 공유자 사이에 일정 기간 공유물을 분할하지 않기로 하는 약정이 존재한다면 해당 약정의 내용과 기간 등을 먼저 확인해야 합니다.

또한 공유물분할소송에서는 공유관계를 전체적으로 정리해야 하므로 다른 공유자들을 당사자로 포함하여 절차를 진행해야 한다는 점도 확인할 필요가 있습니다.

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공유물분할청구소송을 제기한다고 해서 청구한 사람이 원하는 방법대로 반드시 부동산을 나눠주는 것은 아닙니다.

법원은 공유물의 성질과 위치, 면적, 이용 상황, 공유자의 지분 비율과 경제적 가치 등 여러 사정을 종합하여 적절한 분할 방법을 판단하게 됩니다.

특히 토지처럼 실제 경계를 나누는 것이 가능한 부동산과 아파트나 건물처럼 물리적인 분할이 어려운 부동산은 적절한 분할 방법이 다를 수 있습니다.

따라서 소송을 준비할 때는 단순히 자신의 지분 비율만 확인하는 것이 아니라 다음과 같은 부분을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

필요한 경우 부동산의 경제적 가치를 확인하기 위해 감정평가가 진행되기도 합니다.

즉, 법원은 공유자 사이의 형평성과 실제 분할 가능성을 함께 고려하여 구체적인 방법을 결정하게 됩니다.

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공유물분할 방법은 부동산의 성질과 사건의 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

대표적으로 현물분할과 대금분할, 경매를 통한 대금분할 등을 검토할 수 있는데요.

현물분할은 공유물을 실제로 나누어 각각의 공유자가 단독으로 소유하도록 하는 방법입니다.

예를 들어 A와 B가 넓은 토지를 절반씩 공유하고 있다면 토지를 실제로 분할하여 A와 B가 각각 별도의 토지를 소유하도록 하는 방식입니다.

실제로 나누는 것이 가능하고 분할 이후에도 부동산의 가치가 크게 훼손되지 않는다면 검토할 수 있습니다.

다만 건물이나 아파트처럼 물리적으로 나누기 어렵거나 토지를 분할하면서 경제적 가치가 크게 떨어지는 경우에는 적절하지 않을 수 있습니다.

공유물을 특정 공유자가 단독으로 소유하도록 하고 다른 공유자에게는 지분에 상응하는 금전으로 가액을 정산하는 방식이 문제될 수도 있습니다.

예를 들어 한 공유자가 해당 부동산을 계속 사용할 필요가 있고 다른 공유자에게 적정한 지분 가액을 지급할 능력이 있다면 구체적인 사정에 따라 이러한 분할 가능성을 검토할 수 있습니다.

다만 특정 공유자가 원한다는 이유만으로 언제나 이러한 방식이 인정되는 것은 아니므로 부동산의 이용 상태와 당사자의 이해관계 등을 함께 살펴봐야 합니다.

현물로 나누는 것이 불가능하거나 현물분할을 하면 부동산의 가치가 현저하게 감소할 우려가 있다면 공유물을 경매한 뒤 그 매각대금을 지분 비율에 따라 나누는 방법이 활용될 수 있습니다.

예를 들어 하나의 아파트를 여러 사람이 공유하고 있다면 아파트 자체를 지분 비율에 따라 물리적으로 나누기는 어렵습니다.

이러한 경우 경매를 통해 부동산을 매각하고 그 대금을 각자의 지분에 따라 나누는 방식이 검토될 수 있습니다.

다만 경매가 이루어지면 시장 매매를 통해 처분하는 것과 비교해 예상보다 낮은 가격에 매각될 가능성도 있으므로 소송 전부터 어떤 분할 방법이 자신의 상황에 적절한지 확인하는 것이 중요합니다.

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공유자 사이에서 협의가 이루어지지 않는다면 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다.

일반적인 진행 과정을 정리하면 다음과 같습니다.

등기사항증명서 등을 통해 공유자가 누구인지와 각자의 지분을 확인합니다.

소송 전 공유자 사이에서 매각이나 현물분할, 지분 정산 등에 대한 협의를 진행할 수 있습니다.

협의가 이루어지지 않는다면 공유자들을 상대로 법원에 소송을 제기합니다.

필요한 경우 감정평가 등을 통해 부동산의 가치와 적절한 분할 방법을 검토합니다.

법원이 현물분할이나 경매를 통한 대금분할 등 구체적인 분할 방법을 결정합니다.

판결 내용에 따라 소유권이전등기나 경매신청 등 실제 공유관계를 정리하기 위한 절차가 이어질 수 있습니다.

따라서 공유물분할소송은 판결을 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라 판결 이후 실제 권리관계를 정리하는 단계까지 고려하여 준비할 필요가 있습니다.

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공유 부동산에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 특정 공유자의 단독 점유입니다.

예를 들어 형제들이 함께 상속받은 주택에서 한 명만 장기간 거주하거나, 공유 부동산을 임대하면서 한 사람이 임대수익을 가져가는 상황이 발생할 수 있는데요.

이러한 경우 공유물분할 문제와 별도로 구체적인 점유·사용 관계에 따라 부당이득 반환 등의 금전 청구가 문제될 수 있습니다.

다만 특정 공유자가 혼자 사용하고 있다는 사실만으로 언제나 다른 공유자에게 일정한 금액을 지급해야 하는 것은 아닙니다.

다른 공유자의 사용·수익을 배제했는지, 공유자 사이에 별도의 합의가 있었는지 등 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.

따라서 공유물분할을 준비하면서 특정 공유자의 독점적인 사용이나 임대수익 문제가 있다면 분할청구와 함께 별도의 금전 청구가 필요한 상황인지도 검토하는 것이 좋습니다.

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실제로 법무법인 문정이 진행한 사건에서도 공유토지를 장기간 사용해 온 공유자들을 상대로 다른 공유자들이 부당이득 반환을 청구했지만, 법원이 묵시적인 구분소유관계를 인정하여 청구를 모두 기각한 사례가 있었습니다.

원고들은 공유토지의 일부 지분을 보유하고 있다는 이유로 피고들이 토지를 독점적으로 사용해 왔다며 차임 상당의 부당이득을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

그러나 피고들은 1980년대부터 각자의 위치에 건물을 신축하여 오랜 기간 해당 부분을 계속 점유·사용해 왔고, 공유자들 사이에서도 이를 문제 삼지 않았다는 점을 근거로 부당한 점유가 아니라고 주장했습니다.

이에 법무법인 문정은 단순히 지분관계만 볼 것이 아니라 실제 사용 경위와 공유자들 사이의 묵시적인 합의가 존재했는지를 중심으로 사건을 정리했습니다.

특히 건물의 위치와 공유지분의 면적이 서로 상당 부분 일치하는 점, 수십 년 동안 특정 부분을 각자 사용해 왔음에도 다른 공유자들이 별다른 이의를 제기하지 않았던 점 등을 객관적인 자료와 함께 법원에 제출하며, 사실상 구분소유적 공유관계가 형성되어 있었다는 점을 적극적으로 주장했습니다.

법원 역시 장기간 이어진 점유 형태와 건물의 이용관계, 공유자들의 사용 경위 등을 종합적으로 검토한 결과, 공유자들 사이에는 특정 부분을 각자 사용하기로 하는 묵시적인 합의가 존재했다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

그 결과 법원은 피고들의 점유를 부당한 점유로 보기 어렵고, 부당이득 반환의무도 인정되지 않는다며 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

이번 사례는 공유부동산에서 특정 공유자가 해당 부동산을 사용하고 있다는 이유만으로 곧바로 부당이득 반환책임이 인정되는 것은 아니라는 점을 보여주는 사례입니다.

공유부동산 분쟁에서는 지분 비율뿐 아니라 실제 사용 경위와 점유 형태, 공유자들 사이의 합의 여부 등 구체적인 사실관계가 중요한 판단 기준이 될 수 있으므로, 공유물분할이나 부당이득 문제가 발생했다면 관련 자료를 충분히 검토한 후 대응 방향을 결정하는 것이 중요합니다.

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공유물분할청구소송은 단순히 공동명의를 없애기 위한 절차라고 생각하기 쉽지만, 어떤 방식으로 분할되는지에 따라 실제 회수할 수 있는 재산의 가치가 달라질 수 있습니다.

특히 경매분할을 원하지 않는다면 소송 전부터 다른 공유자의 지분을 매수하거나 자신의 지분을 매각하는 등의 협의 가능성도 살펴볼 필요가 있습니다.

소송을 준비한다면 다음과 같은 부분을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

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특히 경매분할 판결 이후에는 실제 경매 절차가 이어질 수 있기 때문에 소송을 시작하기 전 예상되는 분할 방식과 경제적인 결과까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

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공동명의 부동산은 여러 사람이 권리를 가지고 있는 만큼 매각이나 사용 방법을 결정하는 과정에서 갈등이 발생하기 쉽습니다.

특히 상속이나 공동투자로 형성된 공유관계에서 한 명이라도 처분이나 분할에 반대한다면 오랜 기간 재산을 제대로 활용하지 못하는 상황이 이어질 수 있는데요.

이처럼 협의만으로 해결하기 어렵다면 공유물분할청구소송을 통해 공동소유관계를 정리하는 방법을 검토할 수 있습니다.

다만 법원은 청구인이 원하는 방식만을 기준으로 판단하는 것이 아니라 부동산의 형태와 경제적 가치, 지분 비율, 실제 이용관계 등 여러 사정을 종합하여 분할 방법을 결정합니다.

따라서 소송을 제기하기 전 현물분할이 가능한지, 경매분할 가능성이 높은지, 다른 공유자의 지분을 정산하는 방법은 없는지 등을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

울산옥동민사전문변호사 법무법인 문정은 공유관계와 부동산의 이용 현황 등을 검토하여 공유물분할청구소송부터 분할 방법에 대한 주장, 감정평가 및 판결 이후 경매·등기 절차까지 필요한 대응 방향을 살펴보고 있습니다.

공동명의 부동산의 사용이나 처분을 두고 다른 공유자와 갈등을 겪고 있다면 현재 지분관계와 부동산의 상태부터 정확하게 확인하여 적절한 해결 방법을 마련하시기 바랍니다.