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안녕하세요.

울산남구부동산변호사 법무법인 문정입니다.

상가 임대차계약 종료를 앞둔 임차인이라면 권리금을 제대로 회수할 수 있을지 걱정되는 경우가 많습니다.

오랜 기간 영업하면서 형성한 단골 고객과 거래처, 시설과 인테리어 등에 투자한 비용까지 권리금에는 다양한 가치가 반영될 수 있기 때문인데요.

그런데 새로운 임차인을 어렵게 구했음에도 임대인이 계약을 거절하거나 지나치게 높은 보증금·차임을 요구해 결국 권리금을 받지 못하게 됐다면 어떻게 해야 할까요?

상가건물 임대차보호법에서는 일정한 요건을 충족한 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있으며, 임대인의 방해행위로 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

오늘은 권리금회수방해란 무엇인지, 어떤 경우 손해배상을 청구할 수 있는지, 필요한 증거와 손해배상액 산정 기준을 살펴보겠습니다.

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과거 권리금은 상가 거래 과정에서 오가는 관행적인 금전으로 여겨지는 경우가 많았습니다.

하지만 현재는 상가건물 임대차보호법에서 임차인의 권리금 회수기회를 일정한 범위에서 보호하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다.

여기서 주의해야 할 점은 임대인이 기존 임차인에게 직접 권리금을 지급해야 한다는 의미는 아니라는 것입니다.

기존 임차인이 신규임차인을 주선하고 그 사람으로부터 권리금을 받을 수 있도록 그 회수기회를 부당하게 방해하지 않아야 한다는 것이 핵심입니다.

따라서 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 권리금 거래를 어렵게 만드는 행위를 했다면 권리금회수방해가 문제될 수 있습니다.

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임대인이 신규임차인과 계약하지 않았다는 이유만으로 곧바로 손해배상 책임이 발생하는 것은 아닙니다.

임차인의 권리금 회수기회를 방해한 행위가 있었는지, 그 행위에 정당한 사유가 있었는지를 구체적으로 따져봐야 합니다.

대표적으로 다음과 같은 행위가 문제가 될 수 있습니다.

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반대로 임대인에게 법에서 정한 정당한 거절 사유가 있다면 손해배상 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.

예를 들어 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우 등이 이에 해당할 수 있습니다.

따라서 임차인 입장에서는 단순히 “임대인이 계약을 거절했다”는 사실만 주장하기보다는 신규임차인을 실제로 주선했고 계약 체결이 가능한 상황이었음에도 임대인의 행위 때문에 권리금을 회수하지 못했다는 점을 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.

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권리금회수방해 손해배상소송에서는 임대인의 방해행위를 객관적으로 보여줄 수 있는 자료가 중요합니다.

특히 임차인이 신규임차인을 실제로 주선했다는 사실과 신규임차인이 권리금을 지급할 의사가 있었다는 점을 남겨두는 것이 좋은데요.

대표적으로 활용할 수 있는 자료에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

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특히 임대인이 구두로만 계약을 거절했다면 시간이 지난 뒤 서로 다른 주장을 할 가능성이 있습니다.

따라서 내용증명 등을 통해 신규임차인을 주선했다는 사실과 임대인의 입장을 확인하고 그 과정을 기록으로 남겨두는 것도 향후 분쟁에 도움이 될 수 있습니다.

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임대인의 권리금회수방해가 인정됐다고 해서 임차인이 주장하는 권리금 전액을 그대로 배상받는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법에서는 손해배상액의 한도를 정하고 있는데요.

임대인이 배상해야 할 손해액은 원칙적으로 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

예를 들어 신규임차인과 5,000만 원의 권리금을 지급하기로 약정했더라도 임대차 종료 당시 객관적으로 평가된 권리금이 3,000만 원이라면 손해배상액 역시 이러한 기준을 고려하여 판단됩니다.

이 때문에 소송 과정에서는 권리금의 객관적인 가치를 산정하기 위해 감정평가가 진행되는 경우도 있습니다.

시설·비품 등의 유형재산뿐만 아니라 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상권 및 영업상의 이점 등 여러 요소가 권리금 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 손해배상을 청구하려면 단순히 “원래 이 정도를 받을 예정이었다”고 주장하기보다 실제 권리금 계약 내용과 객관적인 권리금 가치를 함께 입증하는 과정이 필요합니다.

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권리금회수방해 분쟁은 임대차가 종료된 뒤에야 대응을 시작하기보다 신규임차인을 주선하는 단계부터 자료를 확보해두는 것이 중요합니다.

먼저 임대인에게 신규임차인을 소개했다는 사실과 구체적인 임대조건 협의 과정을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.

임대인이 계약을 거절했다면 왜 거절했는지 그 사유도 확인해야 합니다.

또한 손해배상청구권의 행사기간에도 주의해야 하는데요.

상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

따라서 임대차가 이미 종료된 상황이라면 계약 종료일과 당시의 권리금 협의 과정부터 확인할 필요가 있습니다.

소송을 제기하기 전에는 내용증명을 통해 임대인의 입장을 확인하거나 협의를 진행하는 방법도 고려할 수 있습니다.

다만 사건마다 임대인이 계약을 거절한 이유와 신규임차인의 상태, 권리금 계약 내용이 다르기 때문에 손해배상 요건이 충족되는지를 먼저 구체적으로 검토하는 과정이 필요합니다

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권리금은 상가를 운영하면서 오랜 시간 형성한 영업적 가치가 반영될 수 있는 만큼 임차인에게 중요한 재산적 이해관계입니다.

임차인이 적법하게 신규임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하거나 과도한 조건을 요구해 권리금 회수가 무산됐다면 권리금회수방해에 따른 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

다만 손해배상을 받기 위해서는 임대인의 방해행위뿐만 아니라 신규임차인 주선 사실, 권리금 지급 의사, 실제 손해액 등을 객관적인 자료로 입증해야 합니다.

울산변호사 법무법인 문정은 상가임대차와 권리금, 임대인·임차인 간 분쟁 등 구체적인 사실관계를 검토하여 사건에 맞는 대응 방향을 살펴보고 있습니다.

현재 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하고 있거나 이미 권리금을 회수하지 못한 채 임대차가 종료됐다면, 관련 자료와 계약관계를 먼저 정리하여 손해배상청구 가능성을 확인해보시기 바랍니다.