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안녕하세요.

법무법인 문정입니다.

부동산 매매나 임대차를 진행하다 보면 정식 계약서를 작성하기 전에 거래 의사를 확인하기 위해 가계약금 명목으로 일정 금액을 먼저 송금하는 경우가 있습니다.

이 단계에서는 문자나 카카오톡, 전화 등을 통해 매매대금이나 계약 일정 등을 협의하는 경우가 많은데, 이후 거래가 무산되면 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있는지를 두고 분쟁이 발생하기도 합니다.

특히 정식 계약서를 작성하기 전이라면 계약이 실제로 성립한 것인지, 주고받은 가계약금은 어떻게 처리해야 하는지가 주요 쟁점이 됩니다.

이를 판단하기 위해서는 가계약금을 주고받기까지 어떤 거래조건을 협의했고, 당사자 사이에서 어느 범위까지 합의가 이루어졌는지를 구체적으로 살펴봐야 합니다.

오늘은 부동산 가계약 과정에서 분쟁이 발생했을 때 계약의 성립 여부와 가계약금 반환 가능성을 판단하는 기준, 미리 확보해 두어야 할 자료를 알아보겠습니다.

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가계약금은 민법에서 별도로 정하고 있는 법률용어는 아니며, 실무에서는 정식 계약서를 작성하기 전에 거래를 진행하려는 의사를 확인하면서 일정 금액을 먼저 지급하는 경우에 주로 사용됩니다.

이처럼 가계약금은 다양한 형태로 주고받을 수 있기 때문에 이후 반환 문제가 발생하면 ​금액을 지급하게 된 경위와 당시 합의된 거래조건을 함께 확인할 필요가 있습니다.

부동산 매매계약이 성립하기 위해 모든 세부사항이 빠짐없이 확정되어야 하는 것은 아니지만, 계약의 본질적이거나 중요한 사항에 대해서는 당사자 사이에 구체적인 의사의 합치가 있어야 합니다.

따라서 매매목적물과 매매대금이 정해져 있었는지부터 계약금의 액수와 지급방법, 중도금이나 잔금 지급 일정 등에 관하여 어느 정도까지 협의가 이루어졌는지를 살펴보면 가계약 당시 거래가 어느 단계까지 진행되었는지 판단하는 데 도움이 됩니다.

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가계약금을 지급한 뒤 정식 계약서를 작성하기로 예정되어 있었다면 계약서 작성 전까지 이루어진 합의 내용이 중요하게 작용할 수 있습니다.

부동산 매매의 경우 매매목적물이 특정되어 있고 매매대금 등 주요 계약조건에 관하여 당사자의 의사가 구체적으로 일치했다면 정식 계약서를 작성하기 전이라도 매매계약이 성립한 것으로 판단될 수 있습니다.

반면 주요 계약조건에 관한 협의가 계속 진행되고 있었고 향후 본계약을 통해 구체적인 내용을 확정하기로 했다면, 당시 거래가 어느 단계까지 진행되었는지를 추가로 살펴봐야 합니다.

즉, 가계약금을 지급하기 전후로 어떤 조건을 제시하고 이에 동의했는지, 이후 정식 계약서 작성만을 남겨둔 상태였는지 등을 전체적인 거래 과정과 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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앞서 살펴본 계약 성립 여부는 실제 가계약금을 반환해야 하는지를 판단하는 과정과도 연결됩니다.

주요 계약조건이 확정되지 않은 상태에서 향후 본계약 체결을 전제로 일정 금액을 지급했다면 거래가 무산된 경위와 가계약금 반환에 관하여 어떤 내용을 정했는지를 토대로 반환 여부를 검토하게 됩니다.

반대로 매매목적물과 매매대금 등 주요 조건에 대한 합의가 이루어져 매매계약이 성립한 상태라면, 이후 어느 당사자가 계약의 이행을 거절했는지와 계약금 및 해제에 관한 약정이 어떻게 정해져 있었는지를 함께 살펴봐야 합니다.

따라서 가계약금 반환 문제는 계약의 성립 여부를 먼저 확인하고, 지급한 금액의 성격과 반환에 관한 약정, 거래가 중단된 경위까지 순서대로 살펴보는 방식으로 접근할 필요가 있습니다.

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매매계약이 성립한 상태에서 계약금을 주고받았다면 민법 제565조에 따른 계약금 해제가 문제될 수 있습니다.

이때 계약금 중 일부만 가계약금 명목으로 먼저 지급했다면 당사자가 약정한 전체 계약금의 액수와 실제 지급된 금액, 계약금 지급에 관한 합의 내용을 함께 확인해야 합니다.

계약을 이행하지 않는 경우 지급한 금액을 위약금으로 처리하기로 한 내용이 있다면 그 약정 역시 가계약금 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

이처럼 계약이 성립한 이후에는 가계약금 반환 문제뿐만 아니라 계약금 해제와 위약금 약정 등이 함께 쟁점이 될 수 있으므로 당시 작성한 문자나 계약 관련 자료를 구체적으로 확인해야 합니다.

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의뢰인은 부동산 임대인으로, 공인중개사를 통해 임대차계약을 진행하던 상대방으로부터 가계약금 500만 원을 지급받았습니다.

그러나 상대방은 이후 계약을 진행하지 않겠다며 가계약금 반환을 요구했고, 의뢰인이 이를 거절하자 500만 원 및 지연손해금을 청구하는 부당이득반환소송을 제기했습니다.

상대방은 정식 임대차계약서를 작성하지 않았으므로 계약이 성립하지 않았고, 지급한 금액 역시 반환받아야 한다고 주장했습니다.

이에 법무법인 문정은 ​가계약금 송금 이전에 당사자 사이에서 어떤 조건이 전달되고 합의되었는지를 중점적으로 검토했습니다.

특히 공인중개사가 상대방에게 보낸 문자에는 임차인이 계약을 취소하면 지급한 금액을 포기하고, 임대인이 계약을 취소하면 배액을 반환한다는 내용이 포함되어 있었습니다.

문정은 공인중개사가 임대인에게 확인한 내용과 상대방에게 전달한 메시지를 비교하여 해당 조건이 임대인의 의사에 따라 전달되었다는 점을 구체적으로 설명했습니다.

또한 상대방이 이러한 조건을 전달받은 뒤 별다른 이의를 제기하지 않고 실제로 500만 원을 송금했다는 사실을 근거로 당사자 사이에 별도의 해약금 약정이 성립했다는 점을 주장했습니다.

그 결과 법원은 지급된 500만 원을 가계약금으로 판단하면서도, 당사자 사이에 가계약금에 관한 해약금 약정이 존재했다고 인정했습니다.

이에 따라 상대방이 제기한 500만 원의 부당이득반환청구는 전부 기각되었으며, 소송비용 역시 상대방이 부담하게 되었습니다.

▼ 관련 성공사례 자세히 보기 ▼

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가계약 단계에서는 정식 계약서가 작성되지 않은 경우가 많기 때문에 거래 과정에서 주고받은 문자나 카카오톡, 통화 내용 등이 당시 합의 내용을 확인하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

특히 가계약금을 송금하기 전 어떤 조건을 전달받았고 이에 어떻게 답변했는지부터 송금 이후 본계약 체결을 위해 어떤 이야기가 오갔는지까지 시간 순서대로 정리하면 전체적인 거래 과정을 확인하기가 수월합니다.

공인중개사를 통해 거래했다면 중개사가 매도인과 매수인에게 각각 어떤 조건을 전달했는지도 함께 확인하여 당사자 사이에서 최종적으로 합의된 내용이 무엇이었는지 정리하는 것이 중요합니다.

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가계약금 반환을 둘러싼 분쟁은 당사자들이 생각했던 거래조건이나 가계약금 처리 방법이 서로 다를 때 발생하는 경우가 많습니다.

따라서 가계약금을 주고받기 전에는 매매목적물과 매매대금, 계약금의 총액과 본계약 체결 일정뿐만 아니라 ​거래가 진행되지 않을 경우 가계약금을 어떻게 처리할 것인지까지 구체적으로 정리해 두는 것이 좋습니다.

이러한 내용을 문자나 카카오톡 등으로 남겨두면 이후 계약이 예정대로 진행되지 않았을 때 당시 합의한 조건을 확인하는 자료로 활용할 수 있습니다.

공인중개사를 통해 거래하는 경우에도 중개사가 전달한 내용을 확인한 뒤 최종적으로 합의된 조건과 가계약금 처리 방법을 당사자 사이에서 명확하게 정리해 두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

A. 공인중개사가 어느 범위까지 권한을 가지고 거래를 진행했는지와 해당 금액이 어떤 경위로 지급되었는지를 함께 확인해야 합니다.

이와 함께 공인중개사를 통해 전달된 매매조건에 매도인과 매수인이 실제로 동의했는지도 살펴볼 필요가 있으므로 중개사와 주고받은 문자나 카카오톡도 보관해 두는 것이 좋습니다.

A. 가계약 이후 시세가 변동되었다는 사정만으로 계약 관계가 정리되는 것은 아니며, 당시 매매계약이 성립했는지와 계약을 해제할 수 있는 사유가 있는지를 확인해야 합니다.

이미 계약이 성립했다면 일방적인 거래 중단에 따라 계약금이나 손해배상 문제가 발생할 수 있으므로 계약 진행 상황을 먼저 살펴보는 것이 중요합니다.

A. 가계약금 반환 조건에 관하여 주고받은 문자나 카카오톡은 당시 당사자의 합의 내용을 확인하는 자료로 활용될 수 있습니다.

반환 여부와 조건, 반환 시기 등이 구체적으로 기재되어 있다면 계좌이체 내역이나 다른 거래 자료와 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.

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부동산 가계약금 반환 문제는 가계약금을 지급할 당시 거래가 어느 단계까지 진행되었는지와 당사자 사이에서 어떤 조건까지 합의했는지를 확인하는 것에서 시작합니다.

그다음 계약의 성립 여부와 지급한 금액의 성격, 반환이나 계약 해제에 관한 약정, 실제 거래가 무산된 경위를 순서대로 살펴봐야 반환 가능성과 대응 방향을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

따라서 가계약금 반환 문제로 분쟁이 발생했다면 문자나 카카오톡, 통화 내용, 송금내역, 공인중개사와의 대화 등 계약 체결 과정을 확인할 수 있는 자료를 먼저 정리해 두는 것이 중요합니다.

법무법인 문정은 부동산 거래 과정에서 이루어진 합의 내용과 관련 자료를 검토하여 가계약금 반환 여부와 현재 상황에서 필요한 대응 방향을 함께 살펴보고 있습니다.

가계약금을 지급하거나 받은 이후 거래가 무산되어 반환 문제로 갈등을 겪고 있다면 상담을 통해 구체적인 계약 경위와 대응방법을 확인해 보시기 바랍니다.