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안녕하세요.

법무법인 문정입니다.

이웃 토지에 설치된 담장이나 건물, 옹벽 등이 자신의 토지 경계를 침범하고 있다는 사실을 뒤늦게 확인하는 경우가 있습니다.

특히 측량을 통해 경계침범 사실을 확인했음에도 상대방이 침범 면적이 작거나 오래전부터 사용해 왔다는 이유로 철거를 거부한다면 어떻게 대응해야 할지 고민될 수 있는데요.

이웃 건물이나 시설물이 자신의 토지를 침범했다면 침범 부분에 대한 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

다만 경계침범 사실과 정확한 침범 면적을 입증해야 하며, 상대방이 점유취득시효나 권리남용 등을 주장하는 경우에는 소유권과 점유관계에 대한 법률적 검토가 필요합니다.

오늘은 부동산 경계침범으로 철거소송을 제기할 수 있는 요건과 경계측량을 통한 입증방법, 점유취득시효 및 부당이득반환청구에 대응할 때 확인해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

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이웃 건물이나 담장 등이 자신의 토지 경계를 침범했다면 소유권에 기초하여 침범 부분의 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

민법 제213조는 소유자가 자신의 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으며, 민법 제214조는 소유권을 방해하는 사람을 상대로 방해의 제거를 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.

따라서 이웃의 건물이나 담장, 창고 등이 실제로 자신의 토지를 침범하고 있다면 해당 시설물의 철거와 점유 부분의 인도를 구하는 소송을 검토할 수 있습니다.

특히 침범 면적이 작다는 이유만으로 철거청구가 제한되는 것은 아닌데요.

대법원 역시 건물 일부가 인접 토지를 침범한 사건에서 침범 면적과 철거를 통해 얻는 이익 등을 고려하여 철거청구가 권리남용에 해당한다고 쉽게 단정할 수 없다고 판단했습니다. (대법원 2023. 1. 12. 선고 2022다267167 판결)

다만 토지소유자라고 해서 모든 경우에 철거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

상대방에게 적법한 토지 사용권한이 있거나 점유취득시효가 문제 되는 경우에는 청구 가능성이 달라질 수 있습니다.

또한 철거를 통해 얻는 이익과 상대방이 입는 불이익, 청구 경위 등에 따라 예외적으로 권리남용 여부가 다투어질 수 있습니다.

따라서 철거소송을 준비한다면 실제 침범 여부와 상대방의 점유권한, 철거청구의 법률적 근거를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

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부동산 경계침범 철거소송에서는 실제 토지 경계가 어디인지와 상대방 시설물이 어느 부분을 얼마나 침범했는지 객관적인 자료로 입증해야 합니다.

특히 토지의 경계는 현재 설치된 담장이나 울타리의 위치와 반드시 일치하는 것은 아닌데요.

즉, 이웃이 사용하는 담장이나 건물을 기준으로 경계를 판단하기보다 지적공부와 측량자료를 통해 실제 경계를 확인할 필요가 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 자료를 검토할 수 있습니다.

경계복원측량은 지적도 등에 등록된 경계를 지상에 복원하는 측량입니다.

반면 지적현황측량은 건물이나 담장 등 시설물의 위치와 점유 면적을 토지 경계와 비교하여 확인하는 데 활용할 수 있습니다.

예를 들어 이웃 건물의 외벽이 자신의 토지에 걸쳐 있다면 측량을 통해 침범 위치와 면적을 구체적으로 확인해야 합니다.

다만 상대방이 기존 측량 결과에 이의를 제기하거나 자료만으로 경계가 명확하지 않다면 소송 과정에서 법원을 통한 측량감정이 필요할 수 있습니다.

이에 철거소송에서는 어느 시설물의 어느 부분이 몇 제곱미터를 침범했는지 특정하는 것이 중요합니다.

따라서 판결 이후 실제 철거와 토지 인도가 가능하도록 침범 부분을 도면과 감정자료로 명확하게 표시할 필요가 있습니다.

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상대방이 오랫동안 토지를 사용해 왔다고 주장하더라도 점유기간만으로 토지 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

민법 제245조 제1항에 따르면 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다.

이를 점유취득시효라고 합니다.

따라서 상대방이 오래전부터 담장이나 건물을 설치하고 토지를 사용해 왔다면 점유취득시효가 완성되었다고 주장할 수 있습니다.

다만 취득시효가 인정되려면 단순한 점유기간 외에도 법률에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

특히 다음 사항을 확인할 필요가 있습니다.

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특히 이웃이 자신의 토지 경계를 정확하게 확인하지 못한 채 건물을 건축했다면 그러한 사정만으로 점유취득시효가 반드시 부정되는 것은 아닙니다.

대법원 역시 인접 토지를 자신의 소유로 잘못 알고 점유한 경우에는 점유 경위와 침범 면적 등에 따라 자주점유가 인정될 수 있다고 판단했습니다. (대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다5913 판결)

따라서 상대방이 착오로 침범했다고 주장하는 경우에는 당시 경계 인식과 침범 규모, 토지 사용 경위 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

또한 점유기간 중 토지 소유자가 변경되었다면 취득시효 완성과 등기 여부에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있습니다.

중요한 것은 상대방이 오랫동안 사용했다는 주장만으로 철거를 포기하기보다 실제 취득시효 요건을 충족하는지 검토하는 것입니다.

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상대방이 법률상 권한 없이 자신의 토지를 점유·사용했다면 건물 철거와 토지 인도뿐 아니라 부당이득반환도 청구할 수 있습니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 사람에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 이웃이 자신의 토지 일부를 무단으로 사용했다면 해당 토지의 사용이익에 상당하는 금액을 청구할 수 있습니다.

다만 무단점유 사실이 확인되었다고 해서 토지의 매매가격이나 침범 면적에 비례한 금액을 그대로 지급받는 것은 아닙니다.

일반적으로 부당이득액은 침범한 토지의 임료 상당액을 기준으로 검토할 수 있습니다.

예를 들어 이웃 건물의 일부가 자신의 토지 10㎡를 침범하고 있다면 실제 침범 면적과 사용기간, 토지의 이용 상황 등을 고려하여 부당이득액을 산정할 수 있습니다.

이때 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.

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특히 부당이득반환청구에서는 점유기간 전체에 대한 금액을 청구할 수 있는 것은 아닌데요.

과거 사용기간에 관한 청구는 소멸시효가 문제 될 수 있으므로 청구 대상 기간을 구체적으로 검토해야 합니다.

또한 상대방에게 적법한 사용권한이 있는 경우에는 부당이득반환책임이 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서 철거와 토지 인도만 청구할 것인지, 무단 사용기간에 대한 부당이득까지 함께 청구할 것인지 검토하는 것이 중요합니다.

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부동산 경계침범 철거소송에서는 토지의 정확한 경계와 시설물의 침범 범위를 확인하고, 상대방의 점유권한 및 철거청구에 영향을 미칠 수 있는 법률적 쟁점을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

우선 변호사는 토지 등기사항증명서와 토지대장, 지적도 등을 검토하여 의뢰인의 소유권이 인정되는 범위와 인접 토지의 소유관계를 확인해야 합니다.

특히 실제 설치된 담장이나 건물의 위치가 법률상 토지 경계와 일치하지 않는 경우에는 경계복원측량과 지적현황측량 등의 자료를 검토하여 침범 여부와 범위를 객관적으로 확인할 필요가 있습니다.

이 과정에서는 단순히 상대방의 시설물이 토지를 침범했다는 주장에 그치지 않고, 측량 결과를 바탕으로 침범한 토지의 위치와 면적, 철거 대상 시설물을 구체적으로 특정해야 합니다.

특히 담장이나 건물 일부가 경계를 넘어 설치된 경우에는 어느 부분이 타인 소유 토지에 위치하는지 확인하고, 실제 철거가 필요한 범위와 토지 인도를 청구할 범위를 구분하는 것이 중요합니다.

이후 상대방이 해당 토지를 언제부터 사용했는지, 어떤 경위로 시설물을 설치했는지, 토지를 사용할 수 있는 법률상 권원이 존재하는지 살펴봐야 합니다.

특히 상대방이 오랜 기간 해당 토지를 점유했다는 이유로 점유취득시효를 주장한다면, 점유를 시작한 시점과 점유의 성질, 소유의 의사 및 점유기간 등 법률상 요건을 충족하는지 구체적으로 검토할 필요가 있습니다.

이때 단순히 오랜 기간 사용했다는 사실만으로 취득시효가 완성되는 것은 아니므로, 과거 토지 이용 내역과 소유권 변동 과정, 경계에 관한 당사자 사이의 인식 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

또한 상대방이 철거청구가 권리남용에 해당한다고 주장하는 경우에는 침범이 발생한 경위와 침범 면적, 토지 소유자가 입는 불이익 및 철거로 인해 발생하는 사정 등을 검토하여 해당 주장의 법률적 타당성을 판단해야 합니다.

아울러 철거 대상 시설물의 소유자와 실제 토지 점유자가 누구인지 확인하는 과정도 필요합니다.

특히 건물의 소유자와 토지의 점유자가 서로 다른 경우에는 각 당사자가 부담하는 법률상 의무를 구분하여 철거청구와 토지 인도청구의 상대방을 적절하게 특정해야 합니다.

이와 함께 상대방이 법률상 권원 없이 토지를 사용해 왔다면 해당 기간에 대한 부당이득반환청구가 가능한지도 검토할 수 있습니다.

이때 무단 점유가 시작된 시점과 실제 사용 면적, 임료 상당액 등을 확인하고, 감정 등 필요한 증거조사를 통해 청구금액을 산정할 수 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.

또한 철거청구가 인정되더라도 상대방이 판결에 따라 자발적으로 철거하지 않는다면 강제집행이 필요할 수 있으므로, 소송을 준비하는 단계에서부터 실제 철거 가능성과 집행에 필요한 비용 등을 함께 검토해야 합니다.

특히 철거 대상 시설물의 구조나 위치에 따라 집행 과정에서 문제가 발생할 수 있으므로 ​측량자료와 현장사진 등을 통해 철거 범위를 명확히 하고, 판결 이후 집행이 가능하도록 청구취지를 구체적으로 구성하는 과정이 중요합니다.

따라서 변호사의 조력은 측량자료와 등기자료를 바탕으로 침범 범위와 소유권·점유관계를 분석하고, 취득시효 및 권리남용 주장에 대한 법률적 반박을 준비하는 것부터 철거·토지 인도 및 부당이득반환청구와 강제집행 가능성까지 종합적으로 검토하는 데 의미가 있습니다.

A. 침범 면적이 작더라도 실제 소유권 침해가 인정된다면 철거청구를 검토할 수 있습니다.

다만 침범 범위와 상대방의 점유권한, 권리남용 여부 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

A. 건물이 완공되었다는 이유만으로 타인 소유 토지를 침범한 부분의 철거청구가 제한되는 것은 아닙니다.

민법상 경계선과 건물 사이의 이격거리 규정과 실제 타인 토지를 침범한 경우의 철거청구는 구분해야 합니다.

A. 자신의 토지를 침범했다는 이유만으로 상대방 소유 시설물을 임의로 철거해서는 안 됩니다.

무단 철거는 별도의 민형사상 분쟁으로 이어질 수 있으므로 협의나 법원의 판결 등 적법한 절차를 검토해야 합니다.

A. 상대방이 측량 결과를 다투는 경우에는 측량의 근거와 방법을 확인하고, 필요한 경우 법원의 측량감정을 검토할 수 있습니다.

특히 지적도와 실제 현황에 차이가 있다면 관련 자료를 비교하여 정확한 경계를 확인해야 합니다.

A. 철거를 명하는 판결이 확정되는 등 집행요건이 갖추어졌다면 강제집행을 검토할 수 있습니다.

다만 시설물의 종류와 판결 내용에 따라 집행방법이 달라질 수 있으며, 집행비용과 실제 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

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이웃 건물이나 담장, 옹벽 등이 자신의 토지 경계를 침범했다면 소유권에 기초하여 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

다만 정확한 침범 위치와 면적을 측량자료로 확인하고, 상대방의 점유권한과 취득시효 주장 및 권리남용 여부를 종합적으로 검토해야 합니다.

특히 침범 면적이 작거나 오래된 시설물이라는 이유만으로 철거청구가 반드시 제한되는 것은 아니므로 실제 소유권과 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.

또한 상대방이 토지를 무단으로 사용해 왔다면 철거와 토지 인도뿐 아니라 부당이득반환청구 가능성도 함께 검토할 수 있습니다.

법무법인 문정은 이웃 건물이나 담장 등의 경계침범으로 어려움을 겪는 분들이 측량자료와 소유권·점유관계를 분석하고, 철거·토지 인도 및 부당이득반환청구에 필요한 법률적 대응 방향을 검토할 수 있도록 상담을 진행하고 있습니다.

이웃 건물이나 담장이 자신의 토지를 침범했지만 상대방이 철거를 거부하거나 오랜 점유를 이유로 권리를 주장하고 있다면, 등기사항증명서와 측량자료, 현장사진 등을 바탕으로 법률상담을 받아보시기 바랍니다.