성공사례

의뢰인은 부산 일원에서 진행되는 지역주택조합 아파트 건설사업과 관련된 부동산 매매계약의 공동매수인이었습니다.

매도인과 공동매수인들은 2017년 부동산 매매계약을 체결하면서 매매대금을 5억 8,000만 원으로 정하고, 계약금 5,800만 원과 중도금 6,900만 원, 나머지 잔금을 지급하기로 약정​했습니다.

이와 함께 특약사항에는 잔금을 2018년 2월 말까지 지급하고 이를 위반하면 계약을 무효로 한다는 내용이 포함되어 있었습니다.

계약 체결 이후 매도인은 계약금 5,800만 원을 지급받았지만, 약정한 기일까지 잔금은 지급되지 않았습니다.

이에 매도인은 잔금지급의무 불이행 등을 이유로 매매계약이 해제되었다고 주장하면서 공동매수인들을 상대로 계약해제 확인소송을 제기했습니다.

이번 사건에서는 크게 세 가지가 문제되었습니다.

첫 번째는 잔금 지급기일이 지났다는 이유만으로 자동해제 특약에 따라 매매계약이 해제되었다고 볼 수 있는지였습니다.

두 번째는 공동매수인 측이 잔금을 지급할 여력이 없다는 취지의 말을 한 것이 계약상 의무를 최종적으로 이행하지 않겠다는 ‘이행거절’에 해당하는지​였습니다.

세 번째는 당사자 사이의 대화 등을 근거로 매매계약에 대한 합의해제가 이루어졌다고 볼 수 있는지였습니다.

즉, 단순히 잔금이 지급되지 않았다는 사실을 넘어 매수인에게 법적인 이행지체가 발생했는지와 계약을 종료시키는 별도의 사유가 존재하는지가 핵심 쟁점이 되었습니다.

법무법인 문정은 의뢰인을 대리하여 잔금 지급기일이 지났다는 사정만으로 매매계약이 자동으로 해제된다고 볼 수 없다는 점을 중심으로 대응했습니다.

특히 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다는 점에 주목했습니다.

매도인 측에서 소유권이전등기에 필요한 서류를 현실적으로 제공하거나, 필요한 서류를 모두 준비해 두었다는 사실을 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 했다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는다는 점이 중요한 판단 요소였습니다.

또한 매수인 측 관계자가 자금 사정을 이야기하며 지급을 기다려 달라는 취지로 말한 것만으로는 잔금지급의무를 명백하고 종국적으로 거절했다고 볼 수 없다는 점도 쟁점이 되었습니다.

아울러 공동매수인 중 일부의 의사만으로 전체 매매계약이 합의해제되었다고 볼 수 있는지도 함께 다투어졌습니다.

법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용 역시 원고가 부담하도록 판결했습니다.

먼저 법원은 매매계약에 2018년 2월 말까지 잔금이 지급되지 않으면 계약을 무효로 한다는 자동해제 특약이 있었고, 실제로 그때까지 잔금이 지급되지 않은 사실​은 인정했습니다.

그러나 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 현실적으로 제공하거나, 이를 준비해 두었다는 사실을 매수인들에게 통지했다는 증거가 없다​고 판단했습니다.

따라서 매수인들의 잔금지급의무가 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없으므로 잔금 미지급을 이유로 매매계약이 자동으로 해제되었다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

또한 법원은 자금이 부족하니 기다려 달라는 취지의 대화만으로는 잔금 지급을 명백하고 종국적으로 거절했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

원고가 주장한 합의해제 역시 이를 인정할 증거가 부족했고, 공동매수인 중 한 명의 의사만으로 전체 계약이 해제되었다고 볼 수도 없다고 판단했습니다.

이에 잔금 미지급에 따른 자동해제, 이행거절에 따른 해제, 합의해제에 관한 원고 측 주장이 모두 받아들여지지 않으면서 의뢰인 측이 전부 승소하는 결과를 이끌어냈습니다.