등기되지 않은 공동소유 건물도 공유물분할 소송이 가능한가요?

미등기라도 독립된 건물과 공유관계를 입증할 수 있다면 공유물분할을 청구할 여지가 있습니다. 다만 등기부로 소유관계가 확인되지 않기 때문에 누가 어떤 지분으로 소유하는지, 해당 구조물이 독립된 건물인지부터 다툼이 생길 수 있습니다.

미등기라는 이유만으로 분할청구가 배제되지는 않습니다. 「민법」 제268조는 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고, 협의가 되지 않으면 제269조에 따라 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 따라서 등기가 없더라도 건축 경위와 비용 부담, 당사자 사이의 약정 등을 통해 공동소유 사실이 인정된다면 분할 절차를 검토할 수 있습니다.

건물의 소유자와 지분을 먼저 증명해야 합니다. 토지 소유자가 누구인지, 건축비를 누가 얼마나 부담했는지, 건축허가·신고 명의와 재산세 납부내역, 가족 간 작성한 약정서, 실제 점유·사용 관계가 중요한 자료가 됩니다. 단순히 함께 돈을 냈다는 사정만으로 당연히 건물 지분이 인정되는 것은 아니므로 공동으로 소유하기로 한 의사도 확인해야 합니다.

분할 방법은 건물의 상태에 따라 달라집니다. 구조상 독립된 부분으로 나눌 수 있으면 현물분할을 검토할 수 있지만, 나누면 건물 가치가 크게 떨어지거나 물리적으로 분할하기 어려우면 경매 후 대금을 지분대로 나누는 방법이 문제 될 수 있습니다. 한 사람이 건물을 취득하고 다른 공유자에게 지분가액을 지급하는 방식도 사건 사정에 따라 협의하거나 재판에서 주장할 수 있습니다.

소송 전 건축물대장, 건축허가·신고 자료, 토지 등기사항증명서, 공사비 지급자료와 가족 간 합의 내용을 확보해 소유관계와 가능한 분할 방식을 먼저 정리하시기 바랍니다.